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半年完成目標近四成 富力仍受累財務杠桿壓力

  7月2日，廣州富力地產股份有限公司發佈2014年1-6月營運數據顯示，6月份公司合約銷售總金額約為40.1億元，已出售的合約銷售總面積約為34.31萬平方米，環比分別上升44%和56%，同比分別上漲31%和40%。

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  其中，6月份銷售貢獻最大的區域為廣州和佛山，分別實現協議銷售13.38億和10.24億。另外北京及周邊地區、天津地區、太原以及包頭亦分別取得超2億的協議銷售額。

  至此，上半年富力地產累計實現合約銷售金額約257.63億元，合約銷售總面積約176.62萬平方米，與去年同期相比分別上升39%及10%。

  在銷售貢獻超過10億的區域中，廣州錄得94.641億，銷售面積33.55萬平米，成為支撐富力上半年業績的中流砥柱。

  其他幾個銷售貢獻較大的區域分別為北京及周邊區域49.25億，太原18.98億，天津16.63億，海南13.85億以及佛山10.24億。

  完成目標近四成

  值得註意的是，富力在北京地區的均價僅為13000-15000元/平方米。這與其在售項目遠離核心區域以及傾向於剛需產品為主不無關系房子信貸年息借貸增貸轉貸。

  另外從數據中發現，佛山地區6月單月銷售與上半年的銷售基本持平，為10.24億元。以此推測，富力6月份在該區域實現瞭銷售突破。

  資料顯示，富力地產目前在佛山唯一一個項目，是其2013年10月以9.63億元競得的禪城蓮升片區一宗商住地，折合樓面價4232.48元/平米，溢價22.36%。該地塊為"三舊"改造用地，富力須優先建設回遷安置物業。

  據瞭解，此次佛山地區錄得的10.24億，均為回遷安置房銷售所得。項目的商品住宅部分要到今年下半年至明年上半年才會正式入市。

  若按照富力此前公佈的700億元年度銷售目標計算，上半年實現銷售257.63億元，僅完成全年目標的36.8%。

  富力地產此番公佈營運數據時稱，公司將在下半年推出更多新項目，銷售進度及計劃符合全年預期。

  富力集團董事長李思廉此前曾表示，2014年富力地產的銷售目標較2013年的422億銷售額同比增長65.9%，並稱公司有信心完成該目標，預計2016年可沖刺千億業績。

  據其透露的原定銷售計劃，上半年富力地產的目標應為300億元，"一季度大概是100億到110億左右，剩下600億左右平均分在後面三個季度，每個季度200億左右，上半年大概300億，下半年大概是400億。"

  按照目前上半年累計銷售257.63億元計算，下半年富力地產須完成442.37億元銷售才能順利達成700億目標。

  財務杠桿壓力

  此前，國際評級機構標普在研討會上點名提到富力地產，指其財務杠桿過於激進，2013年債務增速超過50%。

  據瞭解，富力2013年財務杠桿過於激進，與其在土地市場的加大投入脫不瞭幹系。

  數據顯示，富力去年全年共斥資434億購買瞭20個項目，其中更有逾80億元投資在瞭馬來西亞項目上。這一土地開支較去年全年424億元的合約銷售額還要略高，而與2009-2012年間的86億，89億，48億，35億土地支出相比，顯得相當激進。

  這直接導致富力在去年的負債率創下08年以來新高。到2013年年末，公司負債增加瞭72%至615億元，其中短貸沖高到180億，凈負債權益比攀升至111%。

  不僅如此，據申銀萬國發佈的研報顯示，富力地產仍有總共260億元土地款尚未支付，其中今年需要支付的為140億元。

  並且，富力主席聲稱，雖然目前的土地儲備足夠未來3-5年發展，但公司可能仍需要在一線城市如北京、廣州等地繼續補充一些地塊，以令區域佈局更加理想。

  申銀萬國數據顯示，富力預計今年建工開支將增長三成左右至220億，各項稅費增長兩成至210億。

  這意味著，即便不考慮新的土地收購、且按照公司指引今年僅支付所有未付土地款中的五成左右，公司全年的資本開支也已經達到570億元。

  對此，分析師認為，即使富力有能力實現全年銷售增長三成至550億元，基於570億元的資本開支，預計年底的負債率水平幾乎沒有改善。"除非銷售強勢增長的態勢非常明確，否則財務狀況將持續打壓公司的估值。"



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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-07-07/08404270047.shtml


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